股价暴跌、多盘停工、债务违约、评级连遭下调……曾经的行业黑马新力控股(02103.HK)如今一泻千里。

　　作为最年轻的港股上市房企，新力控股集团近年来走上快速发展的道路，由一家几十亿规模的小房企飙升至千亿规模，这与其激进扩张、高溢价拿地密不可分。2018年至2020年间，新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次。其中在南昌拿的两宗地，溢价率皆超过100%。

　　但高杠杆同时也带来高负债。半年报显示，截至2021年6月末，新力控股总负债为918亿，总负债率近82%，其中流动负债有754.28亿元，一年内到期的短期债务约132.4亿元，抖客网，而现金及银行结余约为193.5亿元，短期债务占现金比达68.4%。

　　长江商报记者注意到，与多数千亿房企注重自有资产持有开发不同，新力控股以小股操盘、合作及代建项目为战略核心，在评判房企规模重要指标的权益销售额上占比较少。近三年来新力控股的权益销售额占全口径销售额比不足50%，因此被业内质疑规模“虚胖”。

　　由于债务违约，新力的国际信誉跌至谷底。原定10月18日到期的2.46亿美元债务，新力确认其未偿还，随之而来的是信用评级再遭下调，标普全球评级已宣布新力控股的评级下调至“SD”（选择性违约）。惠誉则宣布，撤销新力控股的评级，因为收不到能维持新力评级所需的充分资讯，相当于已将其“除名”。

　　千亿销售额权益占比不到一半

　　起家于南昌的新力控股，创立于2010年，仅用十年时间就实现千亿销售规模，被誉为行业黑马。45岁的实控人张园林也一直以激进著称，2018年至2020年间，新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次，新力控股在此前的数年间销售额年复合增长率超过135%。

　　2015年，新力控股的销售额仅为35.1亿元；2016年便跨进百亿，次年超过400亿元；2020年是其上市后的第一个完整财年，实现销售额1137亿元首破千亿。2021年上半年，新力控股共实现总合约销售额约587.89亿元，同比增长35%；应占权益合约销售额约270.39亿元，同比增长28.4%，完成全年销售目标的51%。

　　不过，近些年新力控股一直处于增收不增利的状态，数据显示，2018-2020年，新力控股营收分别为84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元；同期净利分别为4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。其中2019年，新力控股毛利率约为29.6%，较2018年的37.3%下降7.7个百分点，净利率则在8%以下，在行业中处于较低水平。

　　业内认为，高杠杆、高周转、大规模的狂奔线路，吞噬了新力的项目利润，直接导致企业权益销售额走低，新力控股也被业界戏谑称为“虚胖的胖子”。

　　长江商报记者注意到，与多数千亿房企注重自有资产持有开发不同，新力控股以小股操盘、合作及代建项目为战略核心，热衷于大量的联合开发运营，扩大全口径销售规模，来实现高速发展。近三年来新力控股的权益销售额占全口径销售额比不足50%。

　　2020年，新力控股总合约销售额达1137.4亿，其中权益合约销售金额仅504.2亿元，占合约销售额的比重为44.33%。而同期，行业平均值75%左右。今年上半年权益销售占比为45.99%，全年营收规模及业绩增速垫底。

　　陷债务违约融资成本达8.7%

　　伴随规模扩容，债务压力与日俱增。半年报显示，截至2021年6月末，新力控股总负债为918亿，其中一年内到期的短期债务约132.4亿元，而现金及银行结余约为193.5亿元，短期债务占现金比达68.4%。

　　“三道红线”方面，2021上半年，新力控股集团现金短债比为1.4倍、净负债率50.5%，这两项都符合监管要求；仅有剔除预收账款的资产负债率为73.5%，略高于红线标准。

　　中报显示，新力控股的加权融资成本达8.7%，远超行业平均水平。根据365财经统计的《2021年上半年上市房企平均融资成本增速榜》，45家上市房企中加权平均融资成本的平均值为6.11%。

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