1月13日，房地产开发及服务板块再度上冲，逼近近期高点，大龙地产（600159）、新华联（000620）、渝开发（000514）等股再度涨停。银行板块同样表现良好，板块整体稳步上涨。

　　房地产并购贷不再计入“三道红线”：国资正多方接触优质项目

　　证券时报报道称，“房地产并购贷款不再计入‘三道红线’，该消息属实。”某房企人士向记者证实，有部分央企、国企正在多方接触核心城市的优质项目，虽鲜有公布确定性的交易，但市场上有很多项目都在谈收购事宜，买卖双方及相关中介“暗流涌动”。

　　1月11日，多家大中型银行表示，已做好房地产并购贷款等业务的额度安排，日前收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知。对此，有业内人士认为，虽然当前银行额度已做安排，但在房地产行业仍在寻找优质并购项目。尽管已有较多房企收并购项目意向强烈，但并购各方尚处相互博弈或观望态度，因此真正达成并购意愿的项目并不多。

　　实际上，这则消息早在2021年11月就甚嚣尘上――11月10日据财联社报道称，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。央行最近在各方面征求意见，包括企业、银行、住建部门等。此时应是这项政策正式落地，但从媒体报道的内容来看，落地时政策范围进行了缩减，只是针对出险企业项目的承债式收购，并不包括地产行业内的企业兼并及正常项目并购。

　　根据2021年12月20日中国央行主管《金融时报》报道，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(以下简称“通知”)，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。通知仅涉及出险和困难的大型房地产企业优质项目的兼并收购，不涉及地产行业内的企业兼并及正常项目并购，适用的范围小于“承债式收购“，“承债式收购”既包括对出险和困难的大型房地产企业优质项目的并购，抖客网，也包括对出险和困难的大型房地产企业本身的兼并收购。

　　这样看来，本次“承债式收购不纳入三道红线”政策的实施倒更应该是对2021年12月央行、银保监会出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》相关内容的落地。监管实施这项政策的目的是解除拟并购房企的融资规模限制，以有效化解项目烂尾风险为原则，力保决策层目前情况下的首要政治目标“保交楼”的实现，保障广大购房者的合法权益，稳定社会与市场秩序。虽然豁免了纳入“三道红线”，但此类房企并购贷款风控方面仍要坚守法律法规与政策的底线，金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性，并且依然需要履行数据报送义务。

　　多家上市银行2021年业绩“报喜”

　　近期，多家上市银行2021年业绩“报喜”，成为市场关注的焦点。同花顺（300033）数据统计发现，截至1月12日，已有5家银行披露了2021年业绩快报，这些公司去年净利润全部实现同比增长，江苏银行（600919）、兴业银行（601166）、常熟银行（601128）、苏农银行（603323）等4家银行去年净利润同比增长均超20%。

　　地产行业政策改善及清整加速预期增强

　　中银证券（601696）认为，当前行业出清仍在加速推进，而房企间项目收并购是部分房企化解流动性危机、行业有序整合的有效手段之一。近期多次被提及也对市场信心恢复起到了一定积极效果，但实际上目前收并购各方多处于项目前期沟通阶段。一方面，交易双方的供需匹配程度并不高，收购方(多为央国企)希望寻找性价比较高的优质项目，而被收购方(多为民企)对可出售项目有诸多考量，项目在定价上也较难达成一致。

　　另一方面，由于房地产行业风险还未完全出清，部分银行对并购贷款等涉房贷款仍持观望态度。因此，我们认为近期确有看到收并购的边际放松，但真正发挥作用仍需要一定的时间与条件。在政策未正式落地前，行业在逐步清整过程中将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企现阶段仍享有更高的估值溢价；若相关政策放松得到实质性确认，被收购项目的出险房企将因资产处置节奏加快、风险化解而受益。

　　银行股有望“闻风起舞”

　　光大证券指出，宽信用力度加大+房地产市场“暖风频吹”，有助于银行股估值的提升。四季度以来，银行板块与房地产板块走势高度相关。

　　一方面，房地产业规模大、产业链长、对经济拉动面广，一头连接地方财政收入、固定资产投资，另一头连接居民基本住房需求。

　　另一方面，房地产相关领域贷款占银行表内贷款超过45%，非标融资涉足大量影子银行活动，房地产市场稳定是金融稳定的重要组成部分。

　　因此，随着宽信用力度加大，房地产市场融资形势逐步好转，银行股也有望“闻风起舞”，板块估值水平将会得到提升。