近年来，金地集团的销售毛利率处于下滑态势，2021年已是其连续下滑的第三年，为21.18%。

　　权益土储占比持续下滑，接连遭到股东频繁减持的金地（集团）股份有限公司（下称金地集团，600383.SH），毛利率何时才能转降为增？

　　日前，金地集团披露2022年一季度业绩报告。数据显示，该公司一季度营收净利双双实现增长。其中，营收同比增长82.18%至133.54亿元，归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）同比增长10.82%至6.26亿元。

　　而金地集团此前披露的2021年业绩报告数据不甚理想，在营收同比实现18.16%增长的情况下，归母净利润较上年同期下降9.50%，为94.10亿元。三大主业增收不增利，销售毛利率也出现大幅下滑，时至2022年一季度，该公司的销售毛利率进一步降至20%以下，仅有19.72%。

　　还需要注意的是，近年来金地集团在总土储规模不断增长的背景下，权益土储占比逐年下滑。进入2022年后，该公司一季度实现的签约面积和签约金额同比均有回落。此外，自2021年9月以来，金地集团接连遭到股东大家人寿的减持。

　　毛利率下滑

　　公开资料显示，金地集团1988年初创于深圳，2001年在上交所上市。该公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

　　近日，金地集团公布了2021年业绩报告，该公司在报告中表示，“2021年，面对充满挑战的行业环境，公司抓住了有利的销售窗口，灵活供货，在下行阶段及时调整销售策略，最终实现了全年销售规模的逆势增长。全年公司累计实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%；实现签约金额2867.1亿元，同比增长 18.15%，增幅位于TOP20房企前列。

　　在全年销售规模逆势增长的背景下，金地集团2021年营收同比实现18.16%幅度的增长，达到992.32亿元。不过受市场下行及年内疫情影响，该公司同年的项目结算规模和结算毛利率不及预期，实现的归母净利润同比下降9.50%至94.10亿元，增收不增利。

　　具体从主营业务分行业情况来看，金地集团的三项主营业务房地产开发、物业管理、物业出租及其他的营收分别较上年同期增长17.54%、29.31%和14.47%，而这三项业务营业成本的同比增速则分别为42.13%、28.55%和25.80%。可见，除物业管理以外，金地集团其他两项业务（房地产开发、物业出租及其他）2021年的营业成本同比增速均超过营收。

　　再来看毛利率。数据披露，金地集团2021年销售毛利率出现大幅下滑，仅有21.18%，相较于上年同期的32.86%已降超10个百分点。其中，公司核心业务房地产开发的毛利率仅有19.65%，较上年同期降低13.91个百分点，而物业出租及其他业务的毛利率也较上年同期降低4.47个百分点至50.40%。

　　分地区来看，金地集团除西部地区毛利率实现5.50%幅度的增长外，其他6个地区的毛利率同比均有不同程度的下滑，且降幅在8.47%至21.80%区间不等。

　　《投资时报》研究员注意到，2021年已是金地集团连续第三年出现销售毛利率下滑的情况。数据披露，该公司2018年至2020年的销售毛利率分别为42.68%、40.50%和32.86%。进入2022年后，金地集团毛利率持续下滑的趋势仍未得到扭转，一季度的销售毛利率进一步降至20%以下，仅有19.72%。

　　权益土储占比下探

　　《投资时报》研究员梳理金地集团近年来财报数据注意到，无论是总土地储备规模，还是权益土地储备面积，该公司均处于逐年增长态势。其中，土地储备规模由2019年的5233万平方米一路增长至2020年的6036万平方米、2021年的6398万平方米；权益土地储备面积则由2019年的2802万平方米增至2021年的2923万平方米。

　　与此同时，金地集团权益土地储备的占比则呈现逐年下滑趋势，即从2019年的53.54%一路下滑至2020年的53.06%，时至2021年，仅有45.69%，几年时间已降超7个百分点，占比已不足五成。

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