本报记者 李正

　　近段时间以来，投资者认购公募基础设施REITs（以下简称公募REITs）的热情持续高涨。12月17日，建信中关村REITs（以下简称建信REITs）开盘首日，在集合竞价阶段就直接封在涨停板（涨幅30%）。

　　那么，究竟什么是公募REITs？为何投资者对于公募REITs打新热情会突然高涨？当前的REITs是否已经出现溢价？

　　带着与公募REITs相关的种种问题，《证券日报》记者对富荣基金公募REITs投资总监王甲同进行了专访。

　　认购积极

　　投资需合理评估资产价值

　　据悉，我国首批9只公募REITs于今年5月31日一经发售，便受到了投资者的热捧。作为一种投融资创新手段，REITs是不动产的证券化，其具有能盘活巨量基础设施存量资产；在基建市场形成“建设/收购→培育→REITs化→回笼资金→再投资”的项目模式，实现“以存带增、滚动发展”良性发展；减轻政府和社会对主体信用及刚兑的过度依赖，降低债务风险等作用。

　　而随着首批公募REITs的认购交易情况持续火热，第二批公募REITs一经推出，便迎来了投资者的积极“打新”，比如前文提到的建信REITs。

　　对此，王甲同认为，建信REITs开盘封住涨停的原因主要有4个方面：

　　第一，建信REITs是基础资产中关村产业园所处北京科技产业核心聚集区，资产具有稀缺性，从网下投资者报价和网上投资人配售比就可以看出来，其市场认可度较高；

　　第二，对比首批产业园类项目市场表现，建信REITs在一级定价时有折让，上市后溢价空间明显；

　　第三，保险资金更喜欢产权类资产，资金需求量比较大。从建信REITs的战略配售机构名单，就能看出保险资金参与热度；

　　第四，12月14日刚上市的越秀交通REITs这几天涨幅较好，抖客网，也带动了市场预期。

　　据王甲同介绍，REITs既有股性又有债性，试点阶段推出的底层资产均是核心区域的优质资产，市场认可度比较高，加上首批项目这段时间市场表现好的带动，所以出现了“打新”热潮。此外，发改委586号文规定，申报REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%，这对基础资产估值定价有了一定限制要求，对比同类已经上市资产的分红率，也会出现二级上市溢价的情况。

　　“但是由于REITs是一类完全靠资产信用的金融产品，没有主体兜底，所以在投资时要聚焦评判资产情况，合理评估资产价值。如果出现估值过高、定价不合理的情况，也会出现上市破发现象。因此，后续随着市场扩容，不同类别、不同特点的资产在二级市场表现不一，上市即涨的现象也就不会一直延续。”王甲同说。

　　走势分化

　　公募REITs溢价风险隐现

　　《证券日报》记者注意到，虽然近日随着几只公募REITs的陆续上市，大部分存量公募REITs也随之出现上涨，但是，红土创新盐田港（000088）REITs、中金普洛斯REITs却出现了不同程度的下跌，特别是12月16日更是集体普跌行情，市场中也随之出现了公募REITs走势将要分化的声音。

　　对此，王甲同认为，由于公募REITs是公开发行、上市流通的金融产品，自然要遵循资本市场的规则和逻辑。在资本市场中，影响价格的因素有很多，不同行业、不同类型的底层资产，也会随着行业景气度、货币政策等因素影响而展现不同的表现，也会出现板块轮动现象，今后随着市场扩容，不同类别的资产价格走势出现分化也将是必然趋势。

　　那么，普通投资者应该辨别哪些公募REITs正处于溢价状态？溢价背后又存在哪些风险？应该如何挑选？

　　王甲同表示，公募REITs的底层资产是基础设施类，行业特点不难理解，例如：高速公路收入来源于通行车辆收费；污水处理收入来源于居民交的水费；产业园收入来源于租户租金等等。投资者在投资时要了解，这些基础设施行业的特点是收入稳定，一般情况下不会出现营业收入和现金流大幅增加或大幅减少情况，这点是行业特点决定的，这和股票投资更看重成长预期有差别。同时，投资者要测算，在买入时点的价格水平下，资本化率（或者分红率）和IRR是否合理，在长期持有情况下，出现不及预期状况时获得的分红，能否满足自己投资的最低要求。

　　“结合国外成熟REITs市场，投资者一般都是本着‘长期持有、获得稳定分红’的预期去投资REITs的。如果某个REITs价格上涨过高，明显背离投资价值，是有调整风险的，投资者购买时要谨慎判断，切不可追风热炒。”王甲同进一步表示，未来几个工作日，如果公募REITs价格上涨过高，明显背离投资价值，也会出现调整情况。

　　最后，王甲同认为，现在的当务之急是市场扩容，上市资产多了，经过市场定价后，有的资产价格表现好，有的表现不及预期，那么在发行时，大家投资就会相对趋于理性。