从落地生根到开花结果，6月21日，首批基础设施公募REITs上市已整整两年。

　　两年来，

记者的调研足迹遍及全国多地，深入多个基础设施公募REITs底层项目现场，看到了不少优秀基金管理人不断探索REITs精细化管理之路；也看到那些沦为盖章签字“工具人”和融资通道的REITs管理人，正在苦苦寻找话语权。

　　近期，公募REITs二级市场价格持续波动，引发投资者广泛关注，也让行业进一步反思：只有丰富投资者结构，不断引入“长钱活水”，同时REITs管理人做好信息披露，让投资者找到资产价值的“锚”，才能助力REITs市场健康发展。

　　做REITs是演“连续剧”

　　首批公募REITs上市两年来，

记者的足迹遍布北京、上海、武汉、榆林、随州等地，实地调研了中航首钢绿能REIT、建信中关村REIT、中金普洛斯REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金湖北科投光谷REIT、中航京能光伏REIT等REITs底层项目。项目类型涵盖产业园、保障房、仓储物流、光伏、生物质发电，其中既有特许经营权类项目，也有产权类项目。

　　近日，

记者再次实探首批基础设施公募REITs底层项目，寻找两年来公募REITs“结出的果实”。在中航首钢绿能REIT项目入口，可以看到长达20多米的“中航首钢绿能REIT”标识立在大门口。在垃圾吊操控室、项目沙塔周围、走廊展示区，更是随处可见“中航首钢绿能REIT”标识。

　　“做REITs是演一部连续剧，而不是演一场电影。要想演好这部连续剧，就要有很强的内生动力，必须用市场化方式做REITs。要深度参与项目，探索精细化管理。”在第二次调研中航首钢绿能REIT底层项目现场，中航基金不动产投资部总经理宋鑫告诉

记者。

　　“中航首钢绿能REIT上市时，我们就请了一家第三方工程咨询机构为项目把脉，希望一方面可以查缺补漏，另一方面可以帮助项目提质增效。”宋鑫介绍，这家咨询机构每年会制作一份评估报告，他要求团队积极落实报告中提出的改进意见。上市以来，抖客网，首钢绿能项目已对包括烟气设备、焚烧炉、在线监测系统等进行了更新改造，今年项目还规划了11项资本性支出，对项目进行优化和改造。

　　在中航首钢绿能REIT项目现场交流中，

记者了解到，中航首钢绿能REIT基金经理之一——汪应伟的工作地点就在项目现场，他也是公募REITs基金经理中为数不多的真正在项目上班的人。汪应伟曾供职于北京首钢生物质能源科技有限公司，担任经营管理专业负责人。宋鑫介绍，让基金经理驻场，一方面可以保证项目稳定运营，另一方面希望借助基金经理的专业能力为项目赋能。

　　在中金湖北科投光谷REIT调研现场，中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光说，基金管理人和外部管理机构会通过充分的主动管理动作，保障租赁的连续性和稳定性。正常情况下，外部管理机构会对租赁面积较大、租赁期限较长的租户，提前6至12个月启动沟通，了解他们的意愿和需求，为续租或换租提前布局。

　　此外，基金管理人在REITs产品设计时借鉴了以往产品经验，将大租户可能退租带来的波动纳入考虑范围。李耀光举例称：“对于部分入驻园区10年以上的租户，结合其租赁历史、经营特点及长期租赁意愿来看，搬迁概率较低，但进行现金流预测时，我们会降低成功出租的预期，将出租率下降概率纳入预测模型，为的是降低风险，保护投资者权益。”

　　要“演好REITs连续剧”，基金管理人需看得更远。

　　“不少基金管理人给REITs基金经理购买了董事责任险，这是优化REITs治理机制的有益尝试。”宋鑫说。

　　在宋鑫看来，要做好REITs，未来需招聘两类人员，一类是REITs投研人员，另一类是REITs市场人员。“REITs专业性很强，需要投研人员与监管、投资人进行交流，也需要输出专业的研究内容。随着REITs发行常态化，未来REITs不会像现在这样一票难求，需要专业市场人员进行产品推介。”宋鑫说。

　　探索REITs管理人角色定位

　　作为新兴行业，虽然法规对REITs基金管理人职责有清晰界定，但在实际运营中，其角色定位能否真正落实？

记者了解到，面对较为强势的原始权益人，基金管理人可能沦为“融资通道”，难以获得实质话语权。

　　中航基金不动产投资部副总经理、中航京能光伏REIT基金经理张为表示，REITs上市并引入基金管理人，意味着管理流程多了一环，往往引发原始权益人对项目生产经营的担心，他们会希望在项目投委会或管委会中占主导地位。

　　“相比于基金管理人，企业在业务方面更有优势。以京能项目为例，光伏项目都属基础设施类项目，其中涉及专业技术、复杂的运维流程以及严格的生产安全要求等。在具体问题方面，自然是企业更懂行。”张为说，如何与原始权益人充分沟通、划分职责，尽到基金管理人应有之责，成为基金公司在两年中探索的重中之重。

　　张为认为，信任往往建立在沟通和对话上。为了更好地沟通，基金管理人首先要成为内行，才能与企业同频对话。“基金管理人在财务管理、信息披露、关联交易管理方面有专业知识，在这些方面发挥专业优势十分重要。”中金普洛斯REIT基金经理刘立宇补充说。

　　业内人士指出，应基于基金和项目运营管理特点，将基金管理人的审批节点融入项目管理团队的审批流程中，保障项目上市前后经营模式和审批效率基本一致。

　　近期，张江产业园大租户退租事件受到多方关注。在扩募关键期，华安张江光大REIT拟新购入资产上海张润大厦的主要租户——哲库科技被母公司关闭而被迫退租，凸显了基础设施项目运营管理风险。

　　华夏基金基础设施和不动产投资部高级副总裁、基金经理林伟鑫强调，要在产品发行前进行充分尽职侦查，对项目风险点进行判断，如实披露于项目申报材料中。在产品存续期，基金管理人应按照法律法规、基金合同约定主动履行运营管理职责、严格监督外部管理机构履职行为，重视公募REITs的风险控制。对于租约集中度偏高的产权项目考虑主动提升分散度，以降低底层资产经营受到少数租户调整的影响。

　　寻找价值之“锚”

　　除基金管理人的管理有效性以外，近期公募REITs二级市场价格波动引发市场关注和行业深思。

　　数据显示，REITs在2022年整体溢价严重。然而截至2023年6月21日，今年以来中证REITs指数累计下跌18.83%。其中，华夏中国交建（601800）REIT、建信中关村REIT、中金普洛斯REIT二级市场累计跌幅均超20%。此外，还有平安广州广河REIT等9只产品累计跌幅超10%。虽然出现明显超跌趋势，但市场交易情绪仍处冰点，5月以来全市场REITs日均换手率0.83%，相较于2022年日均1.47%的换手率降幅明显。

原标题：【首批公募REITs上市两周年启示录： 寻找价值锚点 引入长钱活水】 内容摘要：从落地生根到开花结果，6月21日，首批基础设施公募REITs上市已整整两年。 两年来， 记者的调研足迹遍及全国多地，深入多个基础设施公募REITs底层项目现场，看到了不少优秀基金管理人不断 ... 文章网址：https://www.doukela.com/jc/238437.html； 免责声明：抖客网转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，我们会及时修改或删除。