今年以来，刚需型置业比较多。但是下半年以来，受到“三价就低”和“信贷收紧”影响，首付比例高，部分刚需被误伤。

　　2021年，银行客户经理、中介和买房者对于房贷的看法出奇的一致，一个字：难。

　　新春伊始，楼市仿佛着了火一般，上海二手房1小时调涨40万元、“人肉马甲”增加摇号概率等新闻频频被曝出，给买房者和卖房者都“踩了一脚油门”。随后，上海监管八部门联合发文，楼市迎来最强调控和一整年的寒冬。

　　申请房贷：难熬的等待

　　2021年年初，薛让（化名）正在坐等银行放款。去年12月中旬，她向银行申请了住房贷款，银行经理对她表示，贷款应该在2021年元旦过后的一两个星期就能够批下来。

　　这与此前的流程别无二致，一般而言，银行房贷审批在材料交齐后只需一个星期，随后2-3个星期便能够放款。

　　然而，1月21日晚，上海市住建委等八部门连夜出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，加大楼市调控砝码，严格限购、限贷、打击假离婚，给过热的楼市降温。

　　政策一出，1月22日上午，银行便通知薛让，她的贷款“暂时批不下来了”。

　　“那时候我已经约了房东准备过户，本来想着过了春节就开始装修，今年夏天就能全家搬入新房。但是在政策落地后的第二天，银行就立刻开会，抖客网，要做整体的业务调整，因此即使我并不属于政策打击管控的范围，但业务也受到影响了。”薛让对记者回忆说。

　　幸运的是，最终薛让的贷款在等待两个月后便下放，没有影响后期的装修和入住。而更多的购房者则没有这么幸运。一位在上海的购房者向记者罗列出时间表：在今年7月初，客户经理已经完成受理，一个星期后便完成贷款审批，随后一个月时间内她完成了抵押手续办理，但银行放款时间一拖再拖，最后终于在年底12月放款。据粗略估算，2021年房贷放款平均耗时4-6个月。

　　“等待的心情只有自己知道，真的是眼泪汪汪，现在终于可以踏实睡觉了。”薛让表示。

　　如果只是难熬的等待，那还不是压垮购房者的“最后一根稻草”。2021年，最先传来银行停贷消息的是广州。4月，市场传言包括中国银行、邮储银行、交通银行、平安银行等银行停贷二手房，引起恐慌。实际上，有部分银行确实暂停接办新的个人按揭业务，但并非全面停贷。随后，有更多城市跟进，武汉、南京、无锡、上海等地纷纷传来消息，已暂停全年个人按揭贷款申请，原因是额度已用完。上海一位城商行客户经理曾对记者坦言，购房按揭贷款该银行暂时不做，由于额度收紧，就算审批通过了，放款也要等到明年。而且由于监管政策趋严，银行也怕麻烦，同样的时间做别的贷款不香吗？

　　可房贷市场的任何风吹草动，对已在热锅上的购房者而言，都是一记重击。90后的王强（化名）怎么也没想到，买房路上“最大的拦路虎”竟是银行贷款。今年临近年中，他已看过区域里大部分的售卖房，令他担忧的是银行贷款怎么做、什么时候放、放不放得足。

　　为了借贷，王强和中介在不同银行之间轮流转，每家银行的政策不同，但都在变。“之前为了流水账面做的合规，中介替我想到的办法是父母参贷，并且明确了一家银行是可以做的。我已经找到银行负责人，问了材料情况，准备着手了，银行突然收到一道通知，一律不再受理含有父母参贷的案例，等于说天一下子就变了。”

　　还有的购房者在网上贴出自己的经历：“这轮房贷政策是6月10日开始调整的，我6月9日签了合同，结果中介通知我重签，因为原本那家合作银行突然说停贷了，又重新找了一家银行，贷款利率一下子涨到5.7%。”

　　银行的放贷政策说变就变，之前能够做的案例明天或许就会泡汤，如果刚巧碰上停贷或加息等政策变化，就会把购房计划全盘打乱。对于王强而言，如果他的贷款有任何耽搁，或许将面临高达百万的违约金。

　　王强告诉记者，由于贷款额度紧张，银行还会用大额存单“抵账”，30万元的存单可以抵一个月一万的流水，不同银行的“抵账”比例不一样。王强最后通过捆绑办理信用卡办下了贷款，并且赶在下个政策出台之前如愿拿到贷款。

　　政策收紧 首付升高

　　王强对记者表示，他很幸运，赶在“三价就低”政策出台前办理好贷款业务手续，没有受到影响，否则不光赶上7月的上海房贷利率上涨，还要经历“三价就低”的评估，拿到手的贷款将减少，直接打“骨折”了。

　　8月6日，上海市房管局召开会议表示，即日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。其中，网签合同的定价由卖家与买家商定而成。交易中心核验价主要是由房产交易中心自动评估，所缴纳的税费都是以该核验价格为准。银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。

　　“七月利率调整，八月政策调整，我不会是最倒霉的吧？”有网友表示，网签价230万元的房子，银行评估价只有160万元，现在只能贷80万元，也就是说，首付要付150万元。“最关键的是，我已经付了五成首付，由于贷款额不足，结果凑不齐中间的差价”。

　　“我想购买的小区核税价终于出来了，是市场价的5.6折，买240万元的房子，核税价134.4万元，只能贷67万元，我首付要付173万元。我要是能付得起这个首付，还会买到这个地段？”另一位网友表示，核税价出来后中介慌了，购房者也慌了。

　　沈梅（化名）是上海一位中年阿姨，为了给即将结婚的儿子买下一套婚房，她在比较了好几套二手房后，正准备下手时遇上“三价就低”新规，手上的现金一下子凑不够首付了，面临着要么借钱，要么换更小的房子的选择。

　　此外，为了遏制“假离婚”购房，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的通告》。其中提出，自2021年8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

　　此前北京的限购措施为北京夫妻离异后任何一方买房的，只需符合楼市限购政策即可，只是对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

　　然而，北京市住建委相关负责人表示，自限购政策实施以来，离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

　　类似的政策在今年1月21日，上海楼市调控放大招：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。在此背景下，不少银行放贷政策也出现调整——只要离婚未满三年的，相关房贷业务一律拒之门外。

　　但在执行过程中，是否会误伤刚需？人到中年的古月（化名）便是这样一位被政策“一击即中”的换房者。“政策变了，改变的就是我们的一生。”第七次从区房地产交易中心走出来时，古月感到很绝望，按离异前家庭总套数计算，她已被列入限购群体。