近年来,物业管理行业迎来上市潮。单单2020年,全年共有18家物业服务企业成功上市。如今,这个近万亿规模的赛道,又迎来了一家优质的上市企业——德商产投服务(02270.HK)。

　　过去三年,随着在管建筑面积的增长,德商产投服务业绩实现了高速增长。与此同时,公司正在重点发力商业运营服务,以实现双轮驱动式增长。

　　于德商产投服务而言,实现双轮驱动式增长的优势也较为明显。一方面,德商产投服务在与德商置业集团协同发展的过程中,积累了深厚的全产业价值链物业服务能力。公司可以通过为其他物业开发商及业主提供全产业链商业运营服务,获取相关收入。

　　另一方面,依托德商置业集团的强大支撑,德商产投服务通过承接德商置业集团的开发面积,以及并购优质物业服务商,进一步推动在管建筑面积的增长。

　　长期来看,德商产投服务通过发力商业运营服务以及提高在管面积规模的方式,正在实现双轮驱动式增长,奔向属于它的“星辰大海”。

　　业务高速增长,德商产投服务正在“蜕变”

　　从过去几年看,德商产投服务的业绩始终保持高速增长。招股书显示,2018年至2020年及2021年前5个月,德商产投服务的收入分别为6396.4万元、6911.6万元、1.27922亿元及8915.9万元。2018年至2020年,公司收入的年复合增长率约为41.4%。

　　在盈利能力方面,2018年至2020年及2021年前5个月,德商产投服务的净利润分别为3139.4万元、3104.3万元、4291.3万元及1000.3万元。2018年至2020年,公司净利润的年复合增长率约为16.9%。

　　业绩的高速增长,得益于德商产投服务在管建筑面积的快速增长。2018至2020年及2021年前5个月,公司在管建筑面积分别为53.35万平方米、79.2万平方米、383.46万平方米,415.42万平方米。

　　其中,德商产投服务在非住宅领域的在管建筑面积实现了爆发式增长。2018年至2021年5月31日,公司在非住宅领域的在管建筑面积从11.08万平方米增长至229.57万平方米。

　　随着德商产投服务在非住宅领域的服务水平不断提升,公司也把服务范围逐渐拓宽至商业运营服务领域。

　　于德商产投服务而言,发力商业运营服务的意义体现在以下两个方面:

　　一方面,德商产投服务可以通过为其他物业开发商及业主输出自身积累的管理经验,进而推动公司收入进一步增长。

　　另一方面,德商产投服务通过为其他物业开发商及业主提供市场调研、招商、街区管理等服务,可以推动公司收入来源多元化,进而减少业绩对在管建筑面积的依赖性,增强业绩增长的稳定性。

　　回过头看,德商产投服务能够实现在商业运营服务领域的拓展,与其在物业管理服务行业积累的丰富经验不无关系。

　　全产业价值链服务能力,德商产投服务的扩张“底气”

　　德商产投服务之所以能够顺利拓展至商业运营服务领域,得益于公司与德商置业集团之间多年的协同发展经验。

　　在与德商置业集团长期协同发展过程中,德商产投服务具备了全链条商业运营服务能力。目前,公司的商业运营服务能力涵盖策划、招商、运营、销售等多个环节。具体来看:

　　商业项目策划层面,德商产投服务可以提供项目前期规划、商业策划、协助市场拓展策划等服务。

　　其中,针对一般开发项目,德商产投服务的服务内容包括前期策划报告,含产品定位、规划建议、财务测算;针对文旅、商业项目,德商产投服务的服务内容包括总体策划报告,含土地梳理、文化定位、产品定位、财务测算等等。

　　商业项目招商层面,德商产投服务为自身商业项目、拓展类商业项目,分别提供招商管理、前期介入等多项服务。商业项目运营层面,德商产投服务为自身商业项目、拓展类商业项目,分别提供运营管理、前期介入等多项服务。

　　最后,在商业项目销售上,德商产投服务拥有全渠道销售能力的销售团队,可以代替传统二手房销售,更好地服务于大宗销售。

　　值得一提的是,在获得全链条商业运营服务能力的同时,德商产投服务在商业产品模型的构建上,也建立起了自己的独特优势。与其他商业运营企业不同,公司更加关注客群细分与精准定位,注重场景化、社交化、主题化、街区化场景营造。

　　例如,德商产投服务新开业的商业项目主要以10万方以下的邻里型、区域型商业为主,规模在2万方至5万方的项目占35%,10万方以下的项目占70%。

　　从目前看,德商产投服务已经打造了一批成功案例。以青年潮玩中心为例,花火社区的主要目标客群定位于Z世代青年客群。在产品形式上,花火社区主要以主题街区形式,大铺搭配小铺的街区形式+广场为载体,以时尚潮流、小众社交为核心,基础生活服务为补充,打造具有市井文化特色和烟火气息特色的主题商业产品。

　　总体而言,在物业服务、商业运营服务领域丰富的经验优势,正在成为德商产投服务持续向商业运营服务领域扩张的底气。

　　内生加外延,德商产投服务迎来加速扩张期

　　在提升综合服务能力的同时,德商产投服务所处的赛道也正在高速扩张。公开资料显示,德商产投服务深耕的川渝地区正处于高速发展周期。

　　“十三五”以来,成渝地区发展驶入快车道。到2019年,该地区生产总值年均增长8%以上,随着今年10月《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》(以下简称“《纲要》”)的发布,未来,成渝城市群仍将保持高速发展态势。根据《纲要》指引,到2035年,成渝地区将建成实力雄厚、特色鲜明的双城经济圈,重庆、成都将迈入现代化国际都市行列。

　　经济的飞速发展,为物业行业发展铺就了广阔的舞台。过去几年,川渝地区物业管理服务市场始终保持着可观增长。

　　根据弗若斯特沙利文数据,2015年至2020年,川渝地区物业管理服务公司的总收益从312亿元增加到551亿元,年复合增长率为12.0%。预计到2025年,川渝地区物业管理服务的总收益将达到924亿元,2020年至2025年的年复合增长率为10.9%。

　　从当下的视角看,川渝地区物业管理服务市场的高速增长,推动了德商产投服务的业绩增长。而从未来的视角看,外延式的收并购将会成为推动公司业绩增长的重要动力。

　　招股书显示,德商产投服务计划将60%募集资金用于战略性投资及收购,以扩大物业管理和商业运营业务。

　　当下,物业管理服务公司普遍受到房企销售面积下滑的冲击,估值水平较年初高点出现了较大下降。例如,从今年高点算起,碧桂园服务、融创服务这样的行业龙头股价跌幅均超35%。整个物业管理服务市场估值的降低,也给德商产投服务提供了一个很好的产业并购机会。

　　事实上,德商产投服务在并购整合方面也拥有丰富的经验。2020年8月,德商产投服务收购中能集团,以扩大业务组合。2019年,中能集团仍处于亏损状态,而在德商产投服务的整合下,中能集团在2020年实现盈利,净利润率也提升至11.5%。

　　长期来看,随着原有业务的持续扩张,叠加商业运营服务的加速发力,德商产投服务将进入新一轮高速发展周期。