8月，ESR与中信资本分别成立新基金，积极投资中国物流与商业生态地产，侧面印证在全球经济影响下，中国新经济及商业地产成为众多资本青睐的对象。

　　ESR官网发布消息称，将与荷兰养老基金APG及新加坡GIC子公司RECO合作成立物流开发平台ECDP，初期股本10亿美元，未来平台规模可达40亿美元。

　　自从收购ARA集团，ESR形成物流仓储投资、运营管理、基金运作全平台循环，从投资、管理、基金退出一条龙服务使得资金有效回笼并再次扩张形成良性循环，规避了物流地产投资大周期长这一难点。

　　不仅外资看好，宝龙地产也拆分宝龙房托基金在港交所主板独立上市，重点专注于中国内地的购物中心，证明疫情过后中国零售重新回暖，未来可期。

　　但也要注意，宝龙房托所关注的大湾区、长三角是购物中心开业密集地，竞争激烈，该区域的次要级城市或将成为宝龙房托的最佳试手区域。

　　ESR、中信资本成立新基金，积极投资物流商业

　　8月，资产证券化产品成功发行两例，其一是公开市场首个获批的长租类REITs产品，另一例为全国首单公共租赁住房类REITs产品，且创下了今年REITs产品利率新低，两单首单产品的发行说明国内类REITs市场在不断进步，更加贴近实际市场发展，也是我国金融产品越发成熟的证明。

来源：观点指数整理

　　大宗交易方面，观点指数监测到两宗，其中值得关注的是金融街控股挂牌出售旗下北京德胜投资有限责任公司100%股权及相关债权，为该公司近年来转让的第三处资产。此前，2020年底出售了北京其他两处资产。

　　近年来金融街盈利能力下滑，负债率偏高，需尽快改善财务情况，从而密集出售。

来源：观点指数整理

　　基金方面，ESR与中信资本分别成立新基金，积极投资中国物流与商业生态地产。

　　8月13日，ESR发布通告称，将与APG（欧洲养老基金）、RECO（新加坡GIC子公司）两位投资者签订一份合作协议，抖客网，设立一个新基金新中国发展平台。该平台将投资于由ESR采购、开发和管理位于中国一线及重点二线城市市场的仓储或仓储与工业混合用途物业。

　　截至2020年末，ESR在中国管理的物流房地产组合资产管理规模达67亿美元（433亿人民币），占公司总规模的23%，管理建筑面积达850万平方米。

　　这是ESR自上月收购ARA后的第一次动作，表明了ESR持续加码中国物流市场的决心。ESR收购ARA后，形成了从投入到退出的完整基金平台，且拥有本地和国际化团队，再加上APG与RECO雄厚的资金能力，竞争优势进一步加强。

　　近两年关注中国物流的企业越来越多，中国物流地产市场竞争也开始加剧。一般来说核心一线城市的商业地产回报率约为5%，相较之下物流地产回报率能高至6%-8%。且随着公募REITs的推出，退出难度更小，因此广泛受到资本欢迎。但是物流地产也有门槛，如优秀的管理人才比较稀缺，且如何获得大量的土地资源和政府支持，也是物流运营发展的难点。

　　另一方面，中信资本房地产部宣布，已经与印力集团于6月30日完成印力中信资本中国零售升级并购基金一期的募集，基金规模为26.25亿元。据悉，该基金主要投资于中国一二线城市具备改造或提升空间的商业生态平台项目。

　　基金一期采用双合伙人模式，中信资本担任基金管理人角色，发挥资本市场运作能力，为基金提供全面的投资及管理功能，印力则担任资产管理人角色，负责项目改造、资产提升、项目管理及运营的全过程。

　　社会消费品零售总额是衡量一座城市消费能力的重要指标，据2020年全国社会消费品零售总额统计显示，消费超过万亿的城市分别是上海、北京、重庆，成都与深圳的消费水平接近，均为8000亿左右，这也证明很多1.5线城市的消费水平并不逊色。一线城市的核心商业用地饱和度高的情况下，将视线转向重点二线城市或许是更好的选择。

　　内地赴港REITs再添一员，宝龙房托专注购物中心市场

　　REITs方面，继越秀房托、招商房托和顺丰房托后，8月27日宝龙成立房托赴港上市。

　　据通告，宝龙房托基金主要为在中国拥有和投资优质创收商用物业而成立的房地产投资信托基金，初步包含了八个宝龙广场购物中心，分别位于上海、杭州、盐城、宿迁、泉州、青岛、洛阳、新乡。物业的可租赁总面积约为453,475平方米，评估价值为人民币82.313亿元，平均租用率约为96.5%。

　　宝龙房托强调了自己的独特性：专注于购物中心，并以中国内地为基地。招股书显示，过去三年宝龙房托基金的营业收入分别为3.24亿、3.36亿、3.58亿，营收轻微增长，但2021年上半年营业收入达到2.04亿，较去年同期1.79亿增长69.83%。

　　宝龙旗下产品有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四个品牌，商场综合体主要布局在长三角区域，未来亦会重点关注大湾区。截止到2021年上半年，宝龙商业营业收入为11.71亿人民币，同比增长34.8%，归母利润为2.03亿人民币，同比增长40.3%，增长利润可观，可见运营得到有效转化。

　　从母公司宝龙地产最新中报来看，“三条红线”处于绿档，财务稳健，土储多集中在长三角、大湾区，上半年商业新增签约面积达227万平方米，商业已开业面积884万平方米，业绩预测发展良好，能够给与宝龙房托一个较强的依靠。

　　数据预测，2021年我国拟开业购物中心达1113座，且拟开业购物中心地域主要分布在珠三角、长三角等城市群，依托经济实力该区域购物中心预期将继续保持发展活跃。此外，要注意到二三线城市有较大的消费潜力，可以考虑 5-10万平方米的中小面积购物中心。

　　从管理模式来看，REITs轻资产模式更适合购物中心的发展趋势，通过品牌输出扩张规模的同时，可以保持现金流稳定，宝龙房托专精购物中心也是商业地产发展的一种积极探索。

　　总体而言，参考十四五规划的2025年常住人口城镇化率目标提高到65%，重点区域的次要级城市或将成为宝龙房托的最佳试手区域。

　　来源：观点指数 周艺初

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