□本版撰文

　　目前，除了新上市的鹏华深圳能源（000027）REIT和上市不到一个月的国金中国铁建（601186）高速REIT之外，公募REITs（即房地产信托投资基金）二季度报告已全部披露。经营层面，报告期内有超七成REITs底层项目实现盈利。其中，华夏中国交建（601800）高速REIT二季度净利润最高，抖客网，达到3316.44万元。市场表现方面，则分化较为明显，产业园区和仓储物流板块相对于上证指数表现较好。在业内看来，REITs打新的投资机会仍然可以积极关注，但对于底层资产质量也需要注意把控，宜优选经济较为发达地区、盈利确定性高的优质项目进行投资。

　　超七成产品实现盈利

　　截至昨日，全市场基础设施公募REITs共有14只。其中，交通基础设施类REITs有5只，数量最多；园区基础设施、仓储物流、生态环保、能源基础设施类REITs分别为4只、2只、2只和1只。

　　目前，除了新上市的鹏华深圳能源REIT和上市不到一个月的国金中国铁建高速REIT之外，12只公募REITs二季度报告已全部披露。同花顺（300033）统计显示，在这12只REITs中，9只实现盈利，占比超七成；3只出现亏损，包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目产品。

　　具体来看，二季度，华夏中国交建高速REIT净利润最高，达到3316.44万元；建信中关村产业园REIT排名第二，净利润为2486.44万元。此外，净利润超过2000万元的还有平安广州广河REIT和中航首钢生物质REIT，分别盈利2185.27万元和2045.18万元。与此同时，也有3只产品出现亏损。其中，浙商证券（601878）沪杭甬高速REIT亏损最多，亏损数额达到4651.35万元；华安张江光大园REIT亏损数额位列第二，为628.35万元；东吴苏州工业园区产业园REIT亏损相对较少，为218.38万元。总体来看，二季度多只REITs底层项目盈利水平较好。

　　记者梳理二季报发现，基于良好的运营，建信中关村产业园REIT、华夏越秀高速REIT等多只产品相继披露分红方案。比如，华夏越秀高速REIT以2022年3月31日为收益分配基准日实施2022年第一次分红。截至收益分配基准日，该基金可供分配金额为4482.28万元，每单位分配金额为0.149元，现金红利发放日为2022年7月22日（场外）、2022年7月25日（场内）。建信中关村产业园REIT同样在二季度实施分红，分红金额为4409.99万元，每单位分配金额为0.049元。

　　市场表现分化明显

　　记者观察发现，今年以来，基金发行市场热度有所下降，但公募REITs发行热度却不减。从公开披露数据来看，4月7日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT正式首发，引来了超1500亿元资金追捧。紧接着，今年第二只公募REITs——国金中国铁建高速REIT于6月22日完成发行，两天大卖440多亿元。而7月6日发行的今年第三只公募REITs——鹏华深圳能源REIT，吸引资金1099亿元。

　　那么，在备受投资者青睐的同时，公募REITs的市场表现又如何？同花顺统计显示，二季度以来，公募REITs市场表现分化较为明显。其中，中航首钢生物质REIT小幅上涨；富国首创水务REIT因投资者中基金公司及子公司专户占比达42%，且前期涨幅过高，机构兑现收益动机较强，下跌幅度达17.84%，日均换手率最高，达2.20%。

　　据中泰证券（600918）统计，相对上证指数来说，二季度部分公募REITs表现仍较为优异，但分化也较为明显，产业园区和仓储物流板块相对表现较好。其中，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT相对于上证指数的涨幅较高，分别达9.56%、8.01%和7.30%。高速公路板块整体表现不如上证指数。生态环保板块分化明显，中航首钢生物质REIT相对于上证指数的涨幅为2.22%，而富国首创水务REIT的涨幅为-18.57%。

　　“产业园区和仓储物流REITs虽然受客观因素影响，收入环比有所下降，但在市场交易上总体仍保持上涨态势，这一方面与持有人为保险、产业资本等配置型机构有关；另一方面，则是部分基金也有一系列应对安排，缓解了租金减少带来的负面影响。同时，市场对于产权类REITs未来物业的增值空间也更为看好。”中泰证券分析师在研报中指出。

　　如何把握REITs投资？

　　据了解，目前各大基金公司都在积极备战公募REITs产品，筹备中的产品或已经达到百只级，后续将会有更多产品面市。近日，市场就迎来了新品种。7月29日，证监会官网显示，国内首批两单保租房REITs——红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT均正式获得证监会注册批复。同日，华夏北京保障房中心REIT获证监会及上交所受理。

　　那么，如何把握REITs的投资机遇？中泰证券研报建议，REITs打新的投资机会仍可积极关注，但对底层资产质量也需要把控，宜优选经济较为发达地区、盈利确定性高的优质项目进行投资。

　　“作为一款创新的投资工具，REITs相对稳定的收益与较好的流动性，让其成为类固定收益的重要配置标的。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对

　　从二季报来看，公募REITs项目整体运营平稳，公募基金对基础设施REITs项目的前景持续看好。华夏中国交建高速REIT基金经理马兆良表示，总体上看，全国、湖北地区宏观经济的持续增长及嘉通高速相关地区经济的持续恢复，为高速公路车流量的增长提供坚实的基础。中长期来看，高速公路的车流量有望得到恢复并实现增长。

　　华安张江光大园REIT基金经理叶璟在二季报中表示，该基础设施项目整体运营情况良好。在新经济和消费升级的推动下，预计产业园区、物流仓储与长租公寓等，将进一步成为投资者加快投资组合多样化的关注点。

　　业内支招

　　如何挑选REITs？

　　三盛资本投资总监李超认为，随着更多的公募REITs上市，供应量增加，二级市场的价格会有一个理性回归的过程。投资者选择的时候，还是要着重关注项目管理团队的管理运营能力，“选REITs其实最主要是选项目管理团队，而不是市场对于地产或者基建板块的热情高低。”

　　对于持有时间的选择方面，李超表示，一般建议投资者放弃短期择时，因为一般投资者不具备这种能力。秉持长期投资、价值投资的理念，买进去放着不动，就等着拿分红，这种最简单的“buy and hold”反而可能是最好的策略。