资金追捧公募REITs热度不减。9月10日，华夏合肥高新REIT询价结果出炉。参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的近157倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数纪录。

　　目前，公募REITs已扩容至20个项目，产业园和高速公路成为主流项目，保障性租赁房、新能源等项目也崭露头角。随着清洁能源、生物产业园等项目陆续申报，公募REITs的发展趋向多元化。

　　受访的业内人士表示，项目成熟度、分红持续性、运营稳定性成为机构挑选资产时重要的考量因素。此外，从长远运营考虑，抖客网，后续扩募应尽量选择不同地域、客户多样化的资产，以更好地分散投资风险。

　　供不应求 资金争抢优质资产

　　公募REITs试点以来，优质项目从询价、认购，到登陆二级市场，一路上都是资金争抢的香饽饽。

　　目前的20只产品中，产业园和高速公路成为主流项目。产业园REITs有7单项目获批，其中的4单已上市，分别为博时蛇口REIT、华安张江REIT、东吴苏园REIT、建信中关村REIT，发行规模合计99.46亿元。高速公路REITs则有5单项目获批并上市。

　　值得一提的是，刚刚结束网下询价的创新产业（300832）园REITs，刷新了公募REITs网下询价认购纪录。前不久发行的保障性租赁房REITs，也曾掀起认购热潮。

　　整体来看，17只已上市的公募REITs表现亮眼。数据显示，截至9月9日，与发行价相比，13只公募REITs涨幅超过20%。其中，建信中关村产业园REIT涨幅最高，达到48.47%，中金普洛斯REIT、博时招商蛇口（001979）产业园REIT等6只公募REITs涨幅也超过了40%。

　　博时基金基金经理王翘楚表示，首批公募REITs上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低。

　　扩大供给 新产品多元化扩容

　　8月底以来，华夏合肥高新产园REIT、国君临港产业园REIT、国君东久产业园REIT先后获得证监会发行批文。“最近公募REITs项目推进速度明显加快了。”某REITs研究人士感叹道。

　　光大证券认为，目前各市场主体参与REITs申报发行的意愿明显增强，且随着各参与方对非标类项目的处理经验日渐丰富，后续REITs申报发行流程有望进一步缩短，REITs挂牌上市节奏将加快。

　　国家发展改革委投资司副司长韩志峰近日透露，如今社会各方参与基础设施REITs的积极性显著提升，储备项目数量迅速增加。目前，国家发展改革委已正式推荐20余个项目，还有近20个较为成熟的项目正在加快推进，处于培育期的项目超过80个。

　　同时，交易所官网显示，华泰资管旗下华泰紫金江苏交控高速公路REIT获得反馈意见及回复，中金基金旗下中金安徽交控高速公路REIT申报材料已获得受理。

　　从招标信息来看，中国大唐集团有限公司基础设施公募REITs项目计划管理人和权益型类REITs项目承销团公开招标，以清洁能源作为底层资产，拟发行基础设施公募REITs项目；泰州华信药业投资有限公司发布招标信息，拟以生物医药产业园REIT作为目标资产，申报发行基础设施REITs。

　　中国REITs50人论坛成员、上海国有资本运营研究院投融资研究中心首席专家罗桂连认为，目前公募REITs底层资产主要集中在产业园、高速公路、保障房、物流仓储、污水处理等领域，未来在传统能源和新能源、轨道交通等市政领域，以及一些新型基础设施领域，都有很大的发展空间。

　　优中选优 三维度挑选资产

　　受访的多位业内人士表示，REITs项目成熟度、分红持续性、运营稳定性是机构挑选资产时的重要考量因素。此外，从长远运营考虑，后续扩募应尽量选择不同地域、客户多样化的资产，以更好地分散投资风险。

　　博时基金基金经理胡海滨表示，目前高速公路、产业园类项目最多，未来光伏、风电等新能源资产应该会成为重要类别。在挑选项目时，主要从项目合规性、收益稳定性两个维度去考量。

　　中航基金不动产投资部认为，在挑选资产时，主要从两个方面入手：一是根据国家政策导向，在细分品类着力盘活基础设施项目；二是优选优质稳定的基础设施资产，保证项目的合规性及充裕的现金流。

　　对于有意愿参与公募REITs试点的机构，罗桂连建议，重点注意以下几个方面：原始权益人的行业地位、基础资产的成熟度和持续分红能力、券商等中介机构团队的专业能力与投入、地方政府的实质性支持力度等。

　　华南某基金经理表示，公募REITs二级市场溢价明显，使得市场参与者对定价的合理性产生分歧。由于市场造好，原始权益人对优质资产的经济性形成较高预期，造成项目扩募存在一定的难度。“随着产品供给逐步增多，市场溢价问题有望得到解决，进而推进优质资产平稳上市。”

　　公募REITs相关情况

　　代码 简称 状态 实际募资规模(亿元)

　　508018.SH 华夏中国交建高速REIT 上市 93.99

　　180201.SZ 平安广交投广河高速REIT 上市 91.14

　　508056.SH 中金普洛斯REIT 上市 58.35

　　508008.SH 国金中国铁建高速REIT 上市 47.93

　　508001.SH 浙商沪杭甬REIT 上市 43.60

　　180401.SZ 鹏华深圳能源REIT 上市 35.38

　　508027.SH 东吴苏园产业REIT 上市 34.92

　　508099.SH 建信中关村产业园REIT 上市 28.80

　　180202.SZ 华夏越秀高速公路REIT 上市 21.30

　　180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 上市 20.79

　　508006.SH 富国首创水务封闭式REIT 上市 18.50

　　180301.SZ 红土创新盐田港REIT 上市 18.40

　　508000.SH 华安张江光大园REIT 上市 14.95

　　180801.SZ 中航首钢绿能REIT 上市 13.38

　　508058.SH 中金厦门安居REIT 上市 13.00

　　508068.SH 华夏北京保障房REIT 上市 12.55

　　180501.SZ 红土深圳安居REIT 上市 12.42

　　180102.SZ 华夏合肥高新REIT 定价

　　508021.SH 国泰君安临港创新产业园REIT 通过

　　508088.SH 国泰君安东久新经济REIT 通过