姚尧（中国REITs50人论坛副主席兼秘书长、厦门国际金融技术有限公司总裁）：谢谢大家，首先感谢主办方观点邀请我们参加这样一个基于存量资产运营的主题的会，刚刚庞总在上面讲Reits的时候，我认真地听，我在想怎么跟庞总讲得有差异化，其实主题就有一定的差异，刚刚庞总已经把Reits基本的逻辑和基本的概念说了一下，我主要今天的分享是基础设施的公募Reits，因为这个公募Reits是非常具有中国特色化的公募Reits的产品。

　　我的分享主要分以下五个方面：首先会先讲一下公募Reits推出的背景，第二个是把现在公募Reits正在推行的过程中的一些政策做一个简单的交流和解读，第三是交易结构，刚刚有所提到，抖客网，还有一个就是审批的流程，第四个是我们做的一个统计，关于公募Reits现在发的9只产品的市场表现情况，最后一个是关于现在发起的中国REITs50论坛的介绍。

　　刚刚庞总已经介绍了Reits的基本逻辑，其实它本身是一个舶来品，它并不是我们国家新有的，但是Reits这个产品在中国业内人士已经在推了将近快20年的时间，但其实没有出来，直到去年的时候才出基础设施的口子把Reits推出来，其实从Reits的角度来说，刚刚也提到了，包括像新加坡、美国、印度、日本、香港等等，都有很多Reits产品，但是中国的Reits产品是从最难的Reits产品开始切入，最简单是今天所在的大部分的伙伴们的资产，商业是最简单的，基础设施相对来说在Reits是最难的，主要因为它的品类又多，运营难度非常大。

　　这是一个公募Reits的介绍，比较简单，就是发行一个Reits产品，通过投资人进行购买，通过Reits持有不动产的物业，把不动产物业未来的90%的分红全部分给持有Reits的投资人，所以Reits产品本质上来说是一个权益型的产品，但它又跟股票的权益型产品不太一样，它是介于股和债相对来说比较好的产品，总的来讲它是风险可控，收益可观，持有期限比较长，目前看来对于比如说一些希望长期稳定的，比如说养老金、退休基金，包括国内的一些保险基金，可能是一个很好的去处。

　　Reits，我们做了几个总结，就是几个特征，第一个是流动性，Reits的魅力所在，把一个庞大的资产打散，变成一块钱，公众可以购买，流动性极强的产品；第二，它是资产的组合，不仅仅是一个资产，是同一类型的不同区域的资产；第三，税收中性；第四，它跟我们所谓的上市公司是一样的，它有一个完善的组织架构；最后派息政策，目前是90%以上的现金收益都要强制分红，所以它是一个现金流非常稳定的、分红非常稳定的产品；最后一个是低杠杆，公募Reits也是一个把资产进行上市，但它跟上市公司又不完全一样，因为相对来说它的负债率比较低，但是好就好在它还是可以负债的。

　　我们国家的Reits是从之前的资产债券化演变过来的，我们做了一个简单的比较，经营性物业贷、CMBS、类Reits做一个比较，最重要的是公募Reits的核心是权益型的产品，它把ABS的主体和产品还必须绑定在一起的模式在公募Reits上做到了一个完整的突破，我们不会再看原始权益人的主体性，只看资产的收益率、资产的表现以及未来分红的可能性。

　　目前现在全球市场上主要是40多个国家推出了Reits的产品，除了美国、澳大利亚、新西兰、荷兰等少数国家外，大多数国家是新千年以后推出了Reits的法规，比如新加坡起步比较晚。目前是我们统计的8月底，全球Reits的总市值超过了1.9万亿美元，美国是最大的市场，亚洲的比例逐步上升。

　　在国外Reits的品种非常多，比如说美国，它是有铁塔、物流、数据中心，甚至像美国的监狱都是可以进行Reits，但不同国家有不同的特色，在印度是新能源的电网、高速，澳大利亚也是高速，日本是物流，新加坡主要是工业地产、数据中心、房地产。

　　我们就回到今天说的中国的Reits，基础设施的公募Reits，它是不动产Reits中的一个领域，但是这次我们的公募Reits没有把房地产以及商业地产所有跟地产相关的纳入进来，我们现在所做的基础设施的公募Reits试点意义是什么呢？第一个，基于稳投资、促循环国家大的战略要求，现在做公募Reits有些是从PPP转过来的，这就是为什么国家会从基础设施作为Reits的切入点；第二，补短板、扩增量，Reits支持国家重大战略实施和十四五发展规划，补足短板，助推新基建；第三，提质量和增效益，之前如果大家是做PPP的就知道，大部分的基础设施做得都不是特别好，虽然是使用者付费，虽然是买方付费，但是运营这一块不是特别强，通过推出Reits的产品引入专业化、市场化的机制，也同时能够助推以前的基础设施的运营以及现金流的增加，从而形成一个良性循环，把基础设施的建设、投资、退出这样一个完整的闭环实现了；第四，化债务、降杠杆，本身Reits就是一个权益型的产品，不存在政府卖出去之后，或地方政府、平台公司持有之后再回购回来，站在普通老百姓的角度来说，Reits是可以作为财务配置以及储蓄转化的重要品种，虽然到目前大家可以看到大部分买的还是股票，因为大家都喜欢突然一夜暴富的感觉，但是对于资金比较多的，家族投资的钱或保险基金的钱，他希望是稳定的增长，不仅仅看到物业的增长或产权的增长，我还要看到每年的现金流，所以Reits对于这种类型的资金、长期的资金是非常好的配置的产品。

　　Reits的推出就是586号文，是中国证监会和发改委一起牵头推出的，现在的基础设施Reits的推动主要是在发改委在审项目，证监会和交易所同步配合在推这个事情。7月份的时候又出了一个关于细节的问题。

　　586号文大家网上能看到，我只想表达几个点，首先586号文支持的Reits，基本上全是基础设施，明确地把房地产以及房地产相关的存量资产全部排除在外，什么时候能够加入进来，不知道；第二个想说的点，它的重点是在鼓励国家战略性新兴产业集群和高科技产业园、特色产业园的地方进行试点，所以可能在房地产这一块没有纳入进来的情况下，像租赁住房以及产业园的运营，就是在Reits这一块能够施展开来。

　　网上也能找到，主要现在试点的区域包括第一个是交通设施，包括高速公路、港口，第二个是能源基础设施，主要是新能源，光电、光伏、水利、天然气、清洁新能源等等，第三个是市政类型基础设施，第四是生态环保建设，第五是仓储物流，目前现在看来在第五仓储物流是相对来说市场更加欢迎，既有增值，又有稳定性的表现，第六就是园区，跟仓储物流类似，它是工业用地，第七新基建，第八是后来加进来的，保障性租赁性住房，加这一条也算是为住房相当于打开了一个小口子，第九是包括了最核心的就是5A级景区，因为之前大家如果关注ABS就知道，ABS在2019年以前还有很多景区证券化，景区门票、景区的租金，在资产证券化这个领域仅仅是收益权现在是不符合资产证券化的要求，所以在Reits这一块针对一些比较好的景区开了这样一个口子可以进行探索，虽然目前为止有项目报，但是没项目批过，但未来会有符合要求的项目出来。

　　大的政策下来之后，包括几个证券交易所做的相关的政策支持配套的细则，陆陆续续搞了将近一年半快两年了，基本上每个月都有新的动作。在地方层面上，最近是南京也出台了相关的政策，广州也出台了相关的政策，支持Reits的发展以及支持Reits相关的人才的发展。