房地产行业多项重磅政策日前出台，建立长效机制，加快存量商品房去化，从多个层面推进市场平稳健康发展。为此，中国证券报记者在新政发布后首个周末实地探访北京、上海、广州、深圳四个一线城市房地产市场，了解楼市真实情况以及发展新动向、新特点。总体而言，在政策的推动下，一线城市楼市活跃度得到提升，“以旧换新”需求得到一定程度激发。

　　北京：咨询量增加

　　一系列重磅政策发布后，北京楼市成交情况受到各界关注。5月19日，中国证券报记者实地调研北京地区新房、二手房市场发现，楼市成交量未见明显放大，但从中介反馈看，咨询量出现增加，市场“寻底”迹象明显。

　　二手房挂牌量处于高位

　　“作为五环外的超大型成熟社区，小区2018年至2019年成交高峰期一个月能卖掉15至20套房子，现在一个月能卖掉8至10套，恢复到高峰时的一半。成交量有所上升，但小区所在片区相比一季度价格普遍下降5%到10%。”位于南五环外一家链家门店负责人王海(化名)对记者表示。

　　据王海介绍，最近一周小区成交了3套房子。“基本上都是前期观望的客户。目前，政策密集出台，而价格降到了这些客户的预期。”

　　记者调研了解到，核心区二手房降价趋势明显。“我们片区降价百万的房源比比皆是。最近一段时间成交有所放大，但不是很明显。”位于西城区西四片区某学区房销售人员李力(化名)对记者表示，购置学区房的大多是换房客户。

　　“前期，价格处于下行通道。随着政策密集出台，新房、二手房市场都在寻底。不少前期看好房子的客户最近出手了，北京二手房市场‘以价换量’趋势较为明显。”李力说。

　　从二手房挂牌量看，记者从贝壳找房系统看到，目前北京地区二手房挂牌量为166595套，整体处于高位，相比月初变化不大。

　　另据安居客线上二手房在架房源数据，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点。58安居客研究院院长张波认为，房价下行趋势仍在持续，新房市场供应节奏有所放缓，而需求侧情绪偏向于谨慎。

　　有链家资深人士告诉中国证券报记者，商住两用房价格已普遍下跌50%至70%，预计进一步降价空间不大。

　　改善型房源关注度高

　　从新房市场看，北京地区新房成交分化较为明显。“虽然政策密集出台，但来访量和成交量都没有太大变化。”多个楼盘项目负责人对中国证券报记者坦言。

　　一些项目临近尾盘，降价趋势较为明显。以大兴星光城为例，据贝壳找房工作人员介绍，该楼盘通过特价房等方式对尾盘房源进行降价。“为了加速清盘，三居室比前期购买的客户低了70多万。降价后房子卖得很快，但降价房源有限。”贝壳找房工作人员告诉中国证券报记者。

　　相比刚需楼盘，改善型房源关注度更高。

　　“项目处于登记意向阶段，还没有到认购环节，来咨询的人较多。项目位于五环外，新政出台后，五环外的房源普遍受到高净值家庭关注，且改善型房源更受青睐。”位于通州区的某新房楼盘售楼处销售人员告诉中国证券报记者。

　　公积金贷款利率下调

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，购房者信心需要慢慢恢复。目前，个人住房公积金贷款利率已下调，但其他环节的政策完全落地仍需时间。

　　5月18日，微信公众号“北京公积金”发文称，下调个人住房公积金贷款利率。对于5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，仍执行原个人住房公积金贷款利率标准，自2025年1月1日起执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。对于5月18日前已受理未放款的和5月18日(含)后受理的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房为例，如采用自由还款方式，执行调整后利率每月少还154元。

　　另外，中国证券报记者此前获悉，只要在北京市住建委查询符合条件，北京家庭购买第三套住房，可以按照二套房贷款利率执行。目前，北京地区首套房贷款利率为4.05%，二套房贷款利率为4.55%。

　　5月17日，人民银行网站消息，人民银行发布通知称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。该通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　上海：“以旧换新”激活置换需求

　　“下午又卖了一套(指锁定房源)。”上海松江某新盘项目销售人员告诉中国证券报记者。

　　5月18日，记者实地走访上海多个楼盘项目发现，楼市新政出台后，叠加“以旧换新”活动助力，上海不少新盘售楼处人头攒动，现场咨询量明显增加，活跃度有所提升。

　　交易便捷激活需求

　　5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动，主要面向计划出售二手住房并购买新房的居民。

　　首批参加倡议的房地产开发企业共20余家，房地产经纪机构近10家。目前，在本次活动官方通道支付宝“乐居换新购”小程序上，首批参与活动的10个新盘信息已经公开。据悉，接下来预计还会有20多个新盘项目参加该活动。

　　“除了大量线上和线下咨询，陆续有客户交付定金锁定房源。”作为此次“以旧换新”活动参与方之一，位于上海浦东新场板块的某新盘项目售楼处销售人员对记者表示，“意向客户先挑选新房，再跟开发商签合同，同时支付5万元至20万元不等的定金‘锁房’。合作的房产中介会全力为客户提供旧房出售服务。旧房在一定期限内出售后，新房定金即转为新房首付款。”如果旧房未在限期内卖出，可以无条件“退房退款”。

　　“我去年刚结婚，房子有点小，想置换大一点的三居室。”在某新盘项目售楼处，有市民告诉记者，这次活动为他这样的群体提供了很大便利。

　　“活动的推出，为置换客户提供了两方面的便捷性，一是用较小一笔资金锁定心仪的新房房源；二是通过合作中介代售旧房，进一步提升交易便利性。”位于上海浦西中环区域某新盘项目销售人员认为，“以旧换新”政策可以激活置换需求。

　　不少客户前来咨询

　　记者在多个参与“以旧换新”活动的新盘售楼处了解到，该政策起到一定效果，吸引了一定数量的置换客户进行“以旧换新”。

　　5月18日10时，记者来到位于上海松江的某新盘项目售楼处发现，现场咨询的客户不少。“来咨询的客户很多，以改善型客户为主，我这里已经签了两个客户，锁定了两套房源。”销售人员说，“房价方面没有优惠，专享福利主要根据客户付款周期给予一定的车位优惠、物业费优惠等。”

　　该销售人员展示的成交图显示，在5月3日“以旧换新”活动推出当天，该项目16套在售房源中有3套已售(锁房源)。