公募市场再现火爆场面，三只基金上市首日全部30cm涨停，多只新发基金一日售罄，提前结束公众发售！

　　在当前大市震荡的背景下，什么基金这么火爆？答案就是REITs基金。

　　从单个热销到成双成对出现，眼下的REITs 妥妥的是公募基金发行市场的“香饽饽”：

　　8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs上市首日全部触及30％的涨停限制。

　　值得一提的是，在此前的8月16日开售首日，3只产品均已发布提前结束募集的通告，宣告“一日售罄”。

　　9月10日，华夏合肥高新REIT参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的近157倍，刷新已有纪录！

　　紧接着，9月16日，该基金通告，公众发售部分的配售比例为0.23%（公众投资者买1万元只能获配23元），再次刷新公募REITs公众发售配售比例纪录。

　　9月19日、9月20日，国泰君安资管旗下两只公募REITs均前后分别宣布提前结束公众发售，一日售罄；其中临港创新产业（300832）园REIT此前网下询价认购倍数也高达148倍，仅次于157倍的最高记录。

　　机构投资者火爆抢购的REITs基金是什么？值的个人投资者购买吗？本文和大家聊一聊。

　　REITs基金到底是啥？凭啥受投资者追捧?

　　公募REITs，即不动产投资信托基金。

　　公募REITs的基金经理专注投资不动产项目，简单点说，就是把厂房、产业园区房等不动产项目，或者高速公路、污水处理厂的收益权，变成一个可以投资的基金产品，抖客网，由专业的管理人员来运作项目赚取利润，然后分给所有投资者。

　　根据基础资产项目类型来看，国内REITs主要分为交通基础设施类、园区基础设施类、仓储物流类、生态环保类等四大类别REITs。

　　根据投资者反应，新发行的REITs大都火爆很难抢到，有人甚至调侃其 “比抢车牌还难”。公募REITs究竟还有啥魅力呢？

　　1、高分红

　　REITs有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

　　2、投资门槛低

　　不动产项目投资所需资金庞大，动辄需要几十上百万的投入，而投资公募REITs择时几百元就能参与。

　　3、流动性好

　　相对不动产项目的买卖长周期，公募REITs上市交易，具有很好的流动性。

　　4、底层资产优质

　　中国公募REITs的底层资产目前聚焦在能产生稳定现金流的基础设施资产，投向的行业出来传统基建，还进一步延伸至仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域。

　　此外，公募REITs底层资产也采取了严格的筛选机制，监管规定“只有产权清晰、成熟优质、运营高效的基础设施项目才可能入选”。

　　因此，当前公募REITs底层资产相对优质、稀缺，业界戏称堪比“唐僧肉”。

　　公募REITs现状：已上市REITs收益率如何？

　　公募REITs在中国的发展时间并不长，从2021年6月21日首批公募REITs发行上市，到今天（截至9月21日，下同），市场上共有20只公募REITs产品。

　　按照资产类型分，当前市场共有7只园区基础设施REITs、2只生态环保REITs、1只能源基础设施REITs、5只交通基础设施REITs、2只仓储物流REITs、3只保障性租赁住房REITs。

　　上市首日表现看，已上市的17只REITs上市首日平均涨近13%，其中有4只上市首日涨近30%。

　　长期收益率看，自上市至今，已上市的17只REITs平均涨超18%，其中红土岩田港REIT上市一年多涨超47%。

　　今年大市走弱的背景下（上证指数、深证成指、分别跌超14%、24%），已上市的17只REITs平均涨超6.37%，大幅跑赢市场，表现可谓亮眼。

　　再来看看分红，公募REITs的重要收益来源于基金的强制分红，当前已有11只REITs分红，2021年6月第一批成立的9只基金均已分红，其中中金普洛斯REIT已发红3次。2021年12月成立的华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT也已分红1次。

　　公募REITs产品未来怎么样？适合个人投资者吗？

　　业内人士表示，利率下行大背景下，由于公募REITs产品相对稀缺，当前公募REITs产品供不应求，并且一、二级市场存在价差，“打新”获得份额的赚钱效应明显，各路资金参与公募REITs投资的热情持续高涨，出现了“僧多肉少”的局面。短期内网下机构资金追逐公募REITs的现象仍会延续，预计短期内公募REITs产品仍将热销。

　　中金公司（601995）预计中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。

　　那么，备受机构投资者热捧的公募REITs，个人投资者要不要跟风呢？

　　国泰君安认为：公募REITs作为个人投资者风险分散的重要工具之一，被视为股票、债券和现金之外的优质资产配置选择。

　　底层资产给公募REITs提供了较为稳健的收益，但也意味着收益的增长空间会相对有限，所以它比较适合以下几类投资者：

　　一类是喜欢稳定分红、对每年回报率没那么高要求的人。

　　一类是已经投资股票、债券，想要进一步分散投资的人。REITs具有相对中风险、中收益的特征，已经配置了股票、债券的投资者，可以适当配置些REITs平滑波动，分散风险、投资互补，优化资产配置组合结构。

　　还有一类是耐得住寂寞、看中长期发展的投资者。REITs具备相对安全、稳定分红等特点，适合长期持有。

　　总的来说，公募REITs的收益风险在股和债之间，是一款适合长期持有的配置型资产，有分散投资需求且收益要求较稳的投资者可以考虑购买。

　　另外，REITs基金日换手率较低。已上市的17只公募REITs上市首日至今，日均换手率为2.14%，日均成交额为0.23亿元，所以公募REITs可能不太适合做差价交易。

　　富国基金提醒，我国的公募REITs市场刚起步，应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，避免高溢价买入，应理性判断底层资产的内在价值及未来的预期收益。

　　对于公募REITs新型投资者，若二级市场价格处于高位，也可以选择暂缓入市。