房价涨跌要看经济周期强势  

　　当前全球经济已在滞胀边缘，多数国家将选择加息治通胀，而非降息保经济。

　　本周，IMF将2022年和2023年的全球经济增长预期分别下调至3.2%和2.9%，CPI增速预期分别上调至8.3%和5.7%。这或许是不最差，还可能更差。比如俄乌冲突导致欧洲陷入能源危机、通胀日前根深蒂固、欧美央行收紧金融环境可能会加剧经济衰退风险，以及多国债务危机爆发……若风险继续上升，IMF预测全球经济今明两年增速将分别下降至2.6%和2.0%。据悉，自1970年代以来，全球经济年度增速仅有五次跌破2%。

　　谨慎来看，全球经济可能告别“三低一高”(低增长、低通胀、低利率，股市高涨)的时代，进入“经济差和股市熊”的长周期。当大国经济同步下蹲，追赶型国家若能爆发后发优势，则有望弯道甚至换道超车。统计显示，中国目前人均GDP只是世界平均水准，而日本之所以在1990年开始由盛转衰，是因为增长潜力已透支。

　　“东亚模式”的增长国上限是1995年的日本。当年，日本GDP的总量和人均分别为5.45万亿美元和4.34万美元，同期美国分别为7.64万亿美元和2.87万美元。日本以1.5倍于美国的人均GDP，创造了美国经济总量的71%。可是，到2021年，日美人均GDP分别为3.9万和6.93万美元，日本楼市股市泡沫破灭的根源在于国民收入增长优势不在。

　　相比之下，我国2021年的GDP总量和人均值占美国的比例分别为77%和18%，劳动力红利仍有较大上升空间，这决定了产业和人口集聚城市仍有较大的房价升值空间。世行本月公布2021年高收入门槛为13205美元/人。截至2021年，以美元计价的中国人均GDP已达到12551美元/人。若到2035年进入2.5万美元/人的中等发达国家门槛，仅需GDP本币计价的实际复合增速和人民币的年均增速分别为4%和1%，这并非高不可攀。