但过去的成功是特定历史的产物，那60年戏剧性的故事难以复制，未来机遇在哪？“从前懂得生意之道就可以了，现在要懂得看清大势。”

　　恒隆集团由陈启宗父辈陈曾熙先生于1960年9月在香港创立，整个60年代发展迅速，迅速成为当地最大型的地产发展商之一。当恒隆在1972年上市时，市值亦是同行中最高的。

　　在陈启宗看来，中国房地产市场的钟摆早就摆到了有利于商业地产的一边。换句话说，即是时候认识到要慢下来。2018博鳌房地产论坛上，他就已提出，随着行业头部企业的市占率不断提高，行业在量和速度方面的较量将成为过去。

　　观点地产新媒体：最近大家觉得国际形势波动，有一部分制造业回流中国，大宗资产涨的很厉害，房地产的利润也被压缩得很厉害。

　　陈启宗认为，中国内地是一个相对平稳而且增长是相对高的市场，而“平稳又相对增长率高，基本上就是好市场。”

　　从2011年夏天到2017年末的6年多时间里面，内地零售消费市场处于颓势。恒隆的经营策略是保存实力，趁机在武汉和杭州等地吸纳土储。如今，五星级商场武汉恒隆广场在今年3月末开业。

　　“早期获利使我们变得保守”，陈启宗曾撰文回忆，当时香港住宅市场发展蓬勃，但恒隆却急于购入商业地产项目作长期持有，没有扩展住宅业务规模。当该公司最终在1980年代选择跟进，则被认为是1982年香港房地产崩盘之前最为冒进的房地产企业。

　　“一定要吃时代的红利。”这个智慧长者表示，做生意最重要的是选定在哪个国家、哪个经济体做，第二就是选对进入的行业。

　　沉默寡言从不是陈启宗的风格，人们乐于为他贴上敢言的标签，“拥抱熊市”、“拿了地王的都是傻瓜”等金句均出自他之口。同时，陈启宗每年留下的四篇《致股东函》，数万字长文针砭时弊，个人的思想和感慨总是很自然地在笔下流露。

　　也就是说，国家对老百姓的生命是重视的。中国人还是比较理性的，中国人民的承诺承担相当强。疫情受控制，所以经济就很快复苏。像我们这些做生意的人，因为经济复苏不仅没有受疫情的影响，而且有很好的增长。

　　陈启宗游走在中国内地、香港以及美国的政商学三界，他身兼多个国际智库和大学的理事会或顾问委员会成员，过去亦曾担任一国两制研究中心执行委员会主席，中国发展研究基金会理事会副会长及顾问等职。

恒隆陈启宗：内地零售消费在2021年会持续复苏

陈启宗：内地奢侈品销售仍非常强劲 产品系列是全世界最全的

　　但这些疯子基本没有能存活下来的，“绝大部分破产了，有一部分进了监牢。”陈启宗相信，市场经济从来是优胜劣汰的世界，所以他曾对2016-2017年进军香港的内地房企发出警告，认为他们是“飞蛾扑火”。

　　这种谨慎同样体现在恒隆集团高级管理层的稳定性上，在恒隆60余年的历史中，总共只有五位行政总裁的出现。目前，最新一任行政总裁卢韦柏，与陈启宗长子陈文博（作为恒隆集团和恒隆地产副董事长），一起组成集团中坚管理层力量。

　　内地房企对规模和速度的执著，香港开发商也同样经历过。

　　2021年，我们正在见证一段重大转折时期的历史。除疫情的冲击外，货币超发引发的通胀波及全球主要经济体，中美博弈悬而未决，在美国新总统拜登上任后还有越演越烈的趋势……身处旋涡之中，人们关心应对之策。

　　因为保住了老百姓的生命，疫情很快受到控制，所以经济就复苏。其实中国内地真正受疫情影响的时间，大概只有两个月而已。

　　从1998年房改，2003年确立房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业地位，直至如今中国房地产市场似乎已经到达极限。以2008年的四万亿刺激为起点，抖客网，财政扩张带来大规模放水，房企们通过杠杆换取高速发展，直至债务有失控之虞。

　　而2020年初突如其来的疫情使风险程度急速增长，而“三道红线”、“贷款集中度管理”、“土地出让双集中”等更具针对性的监管制度一一出台。

恒隆陈启宗：中国高档零售市场非常巨大

恒隆集团陈启宗：现在是五星级商场的黄金时期

　　但陈启宗无意于接受那些在他看来不中肯的评价，这种谨慎并非完全来自家族遗传，而更多源自于经验教训。

　　“这两个行业（指毕马威与汇丰）均为身怀抱负的新晋行政人员，能提供实实在在的业务培训。”陈启宗曾如此评价儿子早年的工作。

恒隆去年营收降94.35亿港元 陈启宗依然看好内地市场

　　恒隆集团以稳健闻名，只买价格合适的土地。因此陈启宗说，他是最喜欢熊市的一个人。他一向强调要善于观察房地产周期性，认为“你要能够保存自己的实力，在大市场下滑的期间不要死掉。”

　　陈启宗：中国控制疫情是很成功的，这里有两点，第一、老百姓的生命。第二、经济。

　　出售完绝大部分住宅项目之后，恒隆集团以商业地产开发运营为主业，并在中国内地和香港取得巨大的成功。

　　此前面对香港时局，陈启宗自2019年下半年起，就以香港明天好基金执委会主席等身份参与媒体访问，呼吁社会保持克制并提出见解。

　　对疫情的得力控制，造就中国在艰难时世的繁荣与稳定，消费的回流令专注于奢侈品市场的恒隆集团受益匪浅。

　　一连串错误的决策令当时的恒隆陷入旋涡之中，因此自1991年接手经营以来，陈启宗从未忘记安不忘危的经营哲学。

　　陈启宗是一个谨慎的人，他当然听到过别人的批评。

　　从大局来看，老百姓失业率不会升了，所以生活就好过，中国能做的在全世界任何地方恐怕都做不到。

　　以下为观点地产新媒体对恒隆集团有限公司、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生的采访实录节选：

　　当时，他的演讲题目是“反思地产，轻松赚钱时代的终结”，他警告内地同行们要及时改变心态，情况已是迫在眉睫。

　　陈启宗曾提到，年轻人要用乌龟的心态去做兔子的事业，他对陈文博的培养亦是如此。据了解，陈文博求学于美国，大学毕业后在北京进修，随后辗转在纽约、上海，曾为毕马威会计师事务所、汇丰银行效力，直至2010年回到香港加入恒隆集团。

　　不稳定的世界

　　自2007年起，我们便开始与陈启宗先生维持了十多年的联系，这些年我们见证过他多重身份的转换：房地产商人、社会名流、慈善家、博学的有识之士、一位睿智的受访者，以及最为人熟知的：他是一名犀利的批评家。

　　在去杠杆大背景之下，2017年10月举办的十九大提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产市场开始转向，针对土地、贷款、房价等方面的调控政策陆续实施。

　　陈启宗：一定是，但这不是我担心范围之内的事，我不大做住宅，两三年买一块地就很高兴了。

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　　陈启宗：我个人认为，（全球的旅游）今年不要想了，我认为是不容易的，香港跟内地希望能够通关。

　　稳健的恒隆

　　最新的情况是，为抵御疫情对经济的冲击，发达国家的货币政策自2020年起达到了前所未有的宽松程度。这一轮为短期稳定市场的刺激策略，伴随而来的是巨量货币超发和通胀压力。全球大宗商品价格持续上涨，来自行业上游的压力，最终影响到开发商本身。

　　陈启宗曾指出，香港房地产商属于过去，大陆房地产商属于未来，但历史是一个又一个的轮回。他总是强调温故知新：“中国内地企业家有一个吃亏的地方，就是中国改革开放仅40年而已……时间还不够长。”

　　恒隆集团是进入中国内地市场的大型港资开发商中，唯一一间未有涉及住宅业务的企业。有人批评恒隆错失了发展的黄金时期。

　　临近6月，我们又一次来到陈启宗先生位于香港中环恒隆集团总部的办公室，寻找答案。

　　观点地产新媒体：怎么看待从去年开始的新冠疫情？

　　回顾过去，陈启宗认为恒隆集团发迹于戏剧化的年代。“过往的60年是戏剧化的60年。”他认为这60余年内全世界相对比较平安，中国特殊的历史造就了香港，创造了一个独特的机会。

　　他向来排斥投机和高风险商业行为，总是劝勉别人要脚踏实地，拥抱务实精神。所以恒隆坚持一步一个脚印拓展城市布局，持续进行项目翻新及资产提升，依靠长期的经常性收益巩固资产负债表，并静候发力时机。